Dzayerinfo

أزمة اقتصادية متوقعة في مصر

2021-09-19 11:14

  أحمد حمدي سبح كاتب ومستشار في العلاقات الدولية واستراتيجيات التنمية المجتمعية . يجادل كثيرون من خبراء ومستثمري القطاع العقاري المصري ان القطاع العقاري المصري بعيد عن الاصابة بأزمة كبيرة تدفع الاسعار في مستوى نزولي بحجة ان الاستثمار العقاري وشراء العقارات في مصر لا يخضع لمنظومة التمويل العقاري واعادة بيع سندات الرهن العقاري وغيرها من عناصر المنظومة التمويلية العقارية التي فجرت الازمة المالية العالمية في عام 2008 ، كما ان معدلات الطلب على العقارات في مصر تفوق المعروض . حقيقة الامر من وجهة نظري الخاصة ان مصر مقبلة على أزمة كبيرة في مجال العقارات ستؤثر بالتالي على أكثر من 90...

في مستوى نزولي بحجة ان الاستثمار العقاري وشراء العقارات في مصر لا يخضع لمنظومة التمويل العقاري واعادة بيع سندات الرهن العقاري وغيرها من عناصر المنظومة التمويلية العقارية التي فجرت الازمة المالية العالمية في عام 2008 ، كما ان معدلات الطلب على العقارات في مصر تفوق المعروض . حقيقة الامر من وجهة نظري الخاصة ان مصر مقبلة على أزمة كبيرة في مجال العقارات ستؤثر بالتالي على أكثر من 90 صناعة ونشاط انتاجي وتجاري مرتبط بها، ذلك ان طبيعة الازمة العقارية المصرية المقبلة تختلف في ابعادها عن مثيلتها العالمية. بل ان غياب منظومة رهن عقاري جيدة ومحكمة ومدروسة جيدآ منفصلة الى حد ما عن ارتفاع معدلات الفائدة في مصر(وهو الامر البالغ الاهمية للحفاظ على قيمة الجنيه المصري بل وتعزيزه ومنعآ لمزيد من تدهوره الذي سينعكس على ارتفاع اسعار الخدمات والسلع ومنها العقارات بطبيعة الحال بشكل مبالغ فيه كما حدث بعد عملية اغراق الجنيه والمسمى تجاوزآ تعويم الجنيه). فغياب هذه المنظومة المحكمة والمؤسسة والممأسسة على أسس وأطر تستحي من ارتكاب الاخطاء الكارثية والتلاعبات المنهجية التي كانت تصول وتجول فيها المنظومات الامريكية والى حد ما الاوروبية والتي كانت سببا في الانهيار المالي في عام 2008 ، فغياب هذه المنظومة سيساهم بشكل كبير في اندلاع الازمة العقارية المصرية وسيعمقها. خاصة مع ارتفاع مستويات اسعار العقارات المصرية على اختلاف مستوياتها ونوعياتها من سكنية وتجارية وادارية لمستويات سعرية مبالغ فيها جدآ تصل الى قرابة 100% سواء قبل التعويم او حتى بعده ، مقترنآ ذلك بانخفاض مستويات الدخل وارتفاع رهيب في الاسعار يضعف من قدرة الاسر المصرية على الادخار والاستثمار. وتعتبر عوامل الارتفاع المبالغ فيه في الاسعار وانخفاض مستويات الدخل وارتفاع تكاليف التشطيب والزواج وارتفاع معدلات العزوف عن الزواج والطلاق (والمتوقع ارتفاعها أكثر لمستويات اعلى خلال الفترة المقبلة) هم المداخل الاساسية للازمة العقارية المصرية. خاصة اذا اضفنا لذلك الخفض المبالغ فيه للمساحات السكنية المعروضة حيث بدأنا نرى مساحات سكنية معروضة للبيع من قبل شركات المقاولات تقل عن 50 مترآ مربعا بل وبأسعار كبيرة اقرب ما تكون لوصف خزعبلية مقارنة بحجم المساحة . بالاضافة الى ان الاغلب الاعم للوحدات السكنية المعروضة تكون نصف تشطيب او حتى بدون تشطيب داخلي مما يلقي بمزيد من الاعباء المادية على كاهل المشتري مع ارتفاع تكاليف التشطيب والتجهيز لمستويات غير مسبوقة وغير مقبولة بالمرة. صحيح ان اغلب شركات المقاولات تلجأ حاليآ لزيادة مدة التقسيط ولكن هذا لا يعد حلآ بل هو اقرب المسكنات وكثير من هذه الشركات سيعاني في المستقبل من ضعف هيكلي كبير في التدفقات النقدية بما لا يوائم تكلفة تمويل هذه الشركات ومشروعاتها وتحديات مواجهة ارتفاع اسعار مدخلات البناء وتكاليف العمالة والتشغيل . اضافة الى احتمالات عجز بعض او كثير من العملاء عن الالتزام بفترات ومواعيد السداد وقيمة الاقساط كاملة سواء نتيجة معاناتهم من التضخم في مصر او عجزهم عن اعادة بيع وحداتهم العقارية التي اشتروها بغية الاستثمار لا السكن . خاصة مع بداية اندلاع الازمة العقارية المقبلة حيث ستتنافس شركات المقاولات في بيع وحداتها فيما يعرف بحرق الاسعار أوالتقسيط قصير الاجل مقرونا بحرق الاسعار (وهو في الحقيقة سيكون تصحيحآ وجوبيآ للاسعار بعد الارتفاعات المبالغ فيها) وهو ما سيلقي مزيدآ من البنزين على النار. تتضافر مع عوامل اندلاع الازمة ظاهرة الارتفاع الكبير في قيم الايجارات سواء السكنية او التجارية او الادارية او الصناعية وهو ما افضى بكثيرين لتصفية انشطتهم او الانتقال الى وحدات اصغر واقل لا ترضي طموحاتهم ولا تلبي احتياجاتهم. وهو ما يعمق الركود في الاسواق ويزيد من ازمة البطالة، خاصة وان ثقافة التملك لا الإيجار هي الحاكمة للفكر العقاري الجمعي فلا يقبل كثيرون جدا من المواطنين الاستمرار في دفع قيم ايجارية والتزامات مادية مبالغ فيها لمنزل او مكتب او محل لا يملكونه ويعتبرونه حالة مؤقتة امام هدفهم النهائي وهو تملك عقار خاص بهم . صحيح ان التوسع في انشاء مدن جديدة والتوسع ايضا في الظهير الصحراوي للمدن القديمة يعتبر ان من العوامل المساعدة في توسعة النشاط الاقتصادي وتوفير السكن للمواطنين، الا انه حتى هذه المدن والتوقعات الجدية تعاني من ارتفاع مبالغ فيه في الاسعار مباشرة. حيث الحكومة نفسها تبالغ في اسعار الوحدات التي تطرحها للمواطنين كرد فعل لارتفاع اسعار القطاع الخاص او نتيجة لرؤيتها لاسعار وحداتها التي سبق طرحها وتخصيصها للمواطنين والقطاع الخاص باسعار شبه مناسبة في السابق ثم اعادة بيع هؤلاء لوحداتهم باسعار وارباح مبالغ فيها فكانت النتيجة دوامة مفرغة من التضخم السعري للعقارات تشارك فيه الحكومة والقطاع الخاص وحتى المواطنون العاديون ممن امتهنوا الاستثمار العقاري. هذا بالاضافة الى الدور البالغ السوء الذي تلعبه اغلب شركات التسويق العقاري والسماسرة الذين يعمدون الى رفع اسعار العقارات المعروضة سواء كبيع او ايجار ارضاء لجشعهم بزيادة قيمة العمولة التي يتحصلون عليها والمبالغ فيها بشكل كبير وكارثي حيث يتقاضون شهرا من قيمة الايجار او 2 الى 2.5 % من قيمة الوحدة في حال البيع وهي قيم ومعدلات مهولة ومبالغ فيها، ويعمل اغلبهم على اطماع البائع او المؤجر برفع قيمة وتضخيم قيمة وحدته مقابل الاتفاق معهم على تسويق وحدته او حتى زيادة قيمة عمولتهم. فكانت النتيجة مستويات سعرية عقارية هي ضمن الاعلى في العالم اذا ماقورنت بمستويات الدخل والامكانيات الحقيقية للدولة ، تلك الموارد والامكانات التي ان اديرت بشكل سليم من قبل حكومة تضع في اعتبارها مصلحة الشعب فوق كل اعتبار لكفلت مستويات سعرية اقل بكثير جدا مما هي عليه الان ومستوى من السكن يزيد كثيرآ عن ال 50 مترآ مربعآ المطلوب من اسرة ان تنحشر فيه دافعة ضريبة منظومة يسيطرعلى اغلبها الجشع والاستغلال والاستهتار بحق الاسرة المصرية في العيش في مستوى لائق وكريم. في ضوء ما سبق فان الحكومة المصرية يجب ان تشرع على الفور في سن تشريعات جديدة حاكمة للسوق العقاري المصري على اختلاف انشطته ومدخلاته بدءً من صناعة مواد البناء وصولا لشركات التسويق العقاري. حيث لابد : أولآ : ان تقوم الحكومة بسن قانون لتحديد هوامش الربحية في مجال صناعة مواد البناء والمقاولات (ولابد من ان يشمل هذا القانون بعقوبات رادعة كل الانشطة الصناعية والتجارية بفرض معدلات ربحية تتناسب عكسيآ مع سرعة دوران رأس المال وانشاء جهاز او هيئة حكومية لها حق الضبطية القضائية تكون مكلفة بالاشراف على تطبيقه). ثانيآ : اصدار قانون يمنع المشتري الاول للعقار الجديد من اعادة بيعه الا بعد مرور عامين على الاقل من تاريخ شراؤه وكذلك ذات المدة للمشتري الثاني، وبهامش ربحية لا يزيد باي حال من الاحوال عن 30% لكل منهما ثم 5% فقط عن كل سنة تملك كاملة حتى البيع ، وذلك تشجيع اللاستثمار العقاري وتطوير الاراضي ، وبدءً من المشتري الثالث لا يسمح ببيع العقار الا بعد مرور 5 سنوات على الاقل وبربح لا يتجاوز 7% عن كل سنة تملك حتى البيع وبالطبع يمكن البيع باقل من ذلك وفقآ لاسعار السوق . ثالثآ : اصدار قانون بعقوبات صارمة ضد تجاوزه ينص على تحديد قيمة مالية محددة مقابل اتعاب شركات التسويق العقاري والسماسرة وفقآ لجدول تصنيفي موضوع يتناسب مع حجم هذه الشركات وحجم نفقاتها وحجم ونوعية مشروعاتها التسويقية ورأس مالها وفقآ لمعادلة محاسبية خاصة تفرض عليها تعديل حجم رأس المال ان كان لايتناسب مع الحجم الحقيقي للشركة وحجم صفقاتها ومشروعاتها المنوط بها ادارتها وتسويقها، وتوفيق اوضاع المكاتب الصغيرة وضمان تحصيل الضرائب المستحقة منها . والقضاء على ظاهرة السمسار الحر التي أصبحت مهنة من لامهنة له أو حتى اصبحت تمارس جانبيا وهامشيا من قبل ربات البيوت والموظفين ويطلبون ذات العمولات الكبيرة التي تتقاضاها المكاتب، مع الزام تلك الشركات والمكاتب بوجود مستشارين قانونيين ومهندسين متخصصين لضمان سلامة اوراق الملكية وعقود الايجار والتمليك والاحتفاظ بنسخ منها وسلامة الوضع القانوني والهندسي للعقار. رابعآ : تلتزم الحكومة عبر وزارة الاسكان بطرح وحدات سكنية باسعار مناسبة وبمساحات لا تقل عن 100 مترا مربعا ووفقا لقواعد قانونية صارمة ومحدثة تضمن وصول الدعم لمستحقيه في حالة مشاريع الاسكان الاجتماعي والتي يجب على الاقل ان يكون مستوى تشطيبها وتجهيزها معادلآ لمستوى مشروعات دار مصر . خامسآ : تلتزم الحكومة عبر وزارة الاسكان بطرح وحدات سكنية مميزة للمواطنين باسعار مناسبة وبمساحات تترواح من 120 الى 150 مترا مربعا، وبمستويات تجهيز وتشطيب تفوق المطبقة حاليآ في مشروعات دار مصر، مع الالزام بعدم اعادة بيعها قبل مرور 7 سنوات على الاقل وبهامش ربحية 5% فقط عن كل سنة تملك وهو ما يضمن الى حد كبير ان يكون المشتري من ذوي الاحتياج الفعلي للسكن وليس مجرد الاستثمار مع طبعآ عدم السماح بتملك اكثر من وحدة واحدة، مع السماح بامكانية التبديل بين الوحدات. ومن شأن ما سبقا ان يرفعا من مستوى ونوعية العقارات المقدمة والمنشأة في مصر وفقآ لكل مستوى سواء أكان اسكانآ اجتماعيآ أو متوسطآ من قبل القطاع الخاص لمنافسة القطاع الحكومي وكذلك العمل على تحقيق خفض حقيقي في الاسعار للوحدات الحالية والجديدة ، وكل ذلك يصب في صالح رفع مستوى ونوعية معيشة الشعب المصري. سادسآ : اصدار قانون بتحديد القيمة الايجارية السنوية بعيدا عن العشوائية الراهنة والحاكمة حاليآ والتي يغلب في اكثرها الجشع والاستغلال سواء من قبل كثير من الملاك او كثير من ادارات المولات والمراكز الادارية وبما يدفع مستويات اسعار السلع والخدمات للانخفاض حيث تكون القيمة الايجارية للمكتب او المحل محملة على قيمة السلع والخدمات المقدمة في المكان ، فتكون القيمة الايجارية لاي عقار سكني بما لا تتجاوز3.5% من القيمة الكلية للعقار، و5% في حالة العقار الاداري الذي لايوجد في مركز اداري تجاري متخصص ، 7 الى 10 % في حالة وجوده في مركز اداري تجاري متخصص وفقآ لمستوى المركز او المول ، 8% في حالة العقار التجاري الذي لايوجد في مركز اداري تجاري متخصص ، ويترواح مابين 10 الى 15% في حالة وجوده في مركز اداري تجاري متخصص . وذلك وفقآ لمستوى المركز او المول والذي يتم تحديده من قبل هيئة متخصصة مما يساعد في تشجيع المستثمرين على تطوير مراكزهم التجارية والادارية وانشاء مراكز تجارية وادارية اكثر تطورآ. سابعآ : فرض ضريبة عقارية مضاعفة على عقارات الاسكان السياحي وليس الفندقي كالشاليهات والشقق والفيلات المصيفية والمنزل الثاني ، وتوجه الحصيلة للمساهمة في تمويل مشروعات الاسكان الاجتماعي الجديدة ، وذلك كنوع من العدالة الاجتماعية والتوزيع العادل للاعباء في المجتمع . وفي هذا الخصوص يجب على الحكومة تدارك اخطائها الكارثية التي سبقت ووقعت فيها بتخصصي واغلاق الشواطئ على قلة من الناس وحرمان السواد الاعظم من الشعب من حقه في التمتع بطبيعة بلاده الجميلة وحكرها على طبقة المنعمين. ويتم ذلك عن طريق طرح الشواطئ دائما للاستثمار الفندقي بمستويات 3 و 4 و 5 نجوم والتشديد على الالتزام دومآ بالارتقاء بنوعية وجودة الخدمات المقدمة ومنع اي تجاوز من قبل المرتادين والنزلاء. مع تشجيع القرى السياحية القائمة وملاك الوحدات المصيفية خاصة في الساحل الشمالي والتي لاتستخدم عادة في اغلب احوالها اكثر من شهرين الى ثلاثة في العام على بيع وحداتهم واستغلال اراضيها في بناء فنادق مناسبة لخدمة اكبر عدد من المواطنين مع وضع اللوائح والالتزامات والاشتراطات المناسبة لضمان الحفاظ على مستوى القرى السياحية وعدم الضغط على بناها التحتية مع تطويرها . مما يؤدي في النهاية الى انخفاض اسعار الوحدات والخدمات المصيفية وزيادة اعداد المواطنين القادرين ساعتها على التمتع بنعم بلادهم بدلا من احتكار قلة لها واستغلال موارد سياحية مصرية طول العام تقريبآ مما يزيد من موارد الدولة ويضمن التطوير والتحديث المستمر. ثامنآ : السماح للاجانب والعرب بالتملك فقط في مجال الاسكان الفاخر الصادر له ترخيص خاص بوصفه ونوعه من وزارة الاسكان ، وعدم السماح لهم بالتملك السكني فيما غير ذلك منعآ لمزاحمتهم لاغلب المواطنين في سكنهم ولايكونوا سببا في مزيد من ارتفاع الاسعار وتقليلآ من المساحة المتاحة لغسيل الاموال عبر الحدود. تاسعآ : وضع نظام مراقبة قانوني وفني خاص يسمح بتتبع تعدد الملكيات العقارية لذات الشخص او اشخاص لا تتناسب ملكياتهم العقارية مع مستويات دخولهم درءً لشبهة غسيل الاموال والتي تتسبب دائما في تضخم الاسعار ومصرفآ مميزآ الاموال المشبوهة وتشجيع بالتالي للاعمال الغير شريفة ، واضعافا لقدرة المواطنين الشرفاء على تملك منزل مناسب بسعر مناسب. عاشرآ : وضع نظام مناسب وملائم للحالة المصرية يوائم بين وجوب وضرورة وجود معدلات فائدة عالية على الودائع والمدخرات حفاظآ ودعمآ لقيمة الجنيه وتقليلآ من التضخم في مصر ، وبين توفير قروض رهن عقاري بضمان العقار محل الرهن بمعدل فائدة مناسب ومعقول مما يشجع المواطنين على اللجوء اليه لتمويل مشترياتهم العقارية. ومن الممكن اللجوء الى ارتفاع معدلات العائد على الايداع والادخار كمدخل مناسب لتصميم برامج اقراض عقارية مضمونة بشهادات الادخار ومربوطة بها او بعائدها او بجزء منه. كما يمكن اعتبار برامج الرهن العقاري جزء من برنامج دعم حكومي توجه اليها الحكومة بابآ من انفاقها الاجتماعي لتمويل برامج رهون عقارية بحد اقصى مناسب ، وبشروط مناسبة لتمويل الاسكان المتوسط وتحت المتوسط ، وترتفع قيمة الدعم مع ارتفاع حجم الموازنة وتحسن المالية العامة للدولة ، ولا يحق للمواطن استخدام هذا الدعم اكثر من مرة واحدة في العمر الا ان كان حاصلا على تكريم وطني كبير كحصوله على قلادة النيل مثلا فيحق له الحصول على مرة اضافية تكريما لمجهوداته الوطنية المميزة. ويمكن فرض ضريبة ورسوم خاصة بسيطة على كافة المواطنين لتمويل المساهمة الحكومية في برامج الرهون العقارية. ويمكن ان تساهم شركات التأمين والبنوك عبر اتحاداتها في تمويل هذا البرنامج الذي سيعود في النهاية بالفائدة عليها من خلال اشتراط التامين على المنزل واستفادة البنوك من الرسوم المتنوعة مثل رسوم التعاقد والمصاريف الادارية والتي يمكن زيادتها نسبيا عن غيرها من القروض في مقابل تخفيض الفائدة البنكية على الرهون العقارية ورسوم بنكية يتم تحصيلها كعمولات من شركات التامين عن وثائق التامين المباعة هذا بالاضافة طبعا لفائدة القروض العقارية. كما يمكن وضع نظام يقوم بموجبه ولي امر الطفل بوضع مبلغ يبدأ من عشرة الاف جنيه مصري وبحد اقصى معين في مكتب البريد في حساب الطفل مع عدم صرف عائد عن المبلغ لمدة 15 عامآ في مقابل حصول هذا الطفل حين يكبر على برنامج اقراض عقاري معلن عنه مسبقآ ومناسب ومتناسب مع المبلغ الذي سبق واودعه والده من قبل . مع وضع اشتراطات ونظم مناسبة كفيلة بعدم المبالغة في التقييمات العقارية التي على اساسها يتم صرف القرض ومنع التجاوزات وبرقابة لصيقة من البنك المركزي عبر ادارة متخصصة ومن قبل هيئات اخرى متخصصة في ذات الشأن منعا لحدوث ما وقع ابان الازمة المالية العالمية في 2008 . شارك هذا الموضوع: تويتر فيس بوك

Partagez l'article :

تغطيات إخبارية